蒯芷新輕小說的生活日誌

本文章廣告來源：Google廣告近2年，北臺購物中心周邊房價漲幅前3名在這裡，圖為桃園「大江國際購物中心」(圖：臺灣房屋)
 

本文章廣告來源：Google廣告擁有屬於自己的房子，是不少人心中的人生裏程碑。然而一間房子動輒數百萬、千萬，光頭期款可能就得存上好幾年，未來還要償還房貸，是資產也是負擔。因此買房前一定得做足功課，不只是看房比價，更要記得盤點財務狀況，算出自己可以負擔多少錢的房子、能否找到條件好的貸款，做好萬全準備再出手！
檢視購屋能力前，先來想想一個問題：買一間房子，總共要花多少錢呢？答案很明顯：房價。但當問題改為「持有一間房子時」要花多少錢呢？如果腦海浮現「有什麼不一樣」的想法，那可就錯了！認證理財顧問（Certified Financial Planner，CFP）黃正勳解釋，除了房貸之外，裝潢費、管理費、稅都是房價以外得支付的費用。
這代表衡量購屋負擔時，就不能只預估房貸金額，而是應該連同這些成本計算。而這 3 項費用，可簡單按照以下原則估計：

裝潢費：建議抓房價 10%～15%，買中古屋的話一坪至少估 5 萬元，當然最後整體費用多寡，仍與自身需求有關。

管理費：假設選擇社區大樓，每個月都得繳納管理費，可簡單以一坪 85～120 元估算，通常戶數愈多、管理費就會愈低。

稅費：持有房屋需負擔的稅有兩種，分別為地價稅與房屋稅，前者會因為土地價值提高而愈來愈多，後者則因為房屋折舊，甚至有一天可能無需繳納，兩者都可到各縣市政府的稅捐稽核處試算。

加總管理費與稅費後，住房支出不該超過月薪 1/3
加總房貸與上述費用之後，黃正勳指出這筆 「住」的支出，不應超過月薪的 1/3，舉例來說月薪 6 萬元，則該控制在 2 萬元，個人（家庭）財務會較安全，也不會排擠到其他財務目標。
他補充，月薪 1/3 並非不變原則，可隨人生與財務規畫調整，像是走入婚姻、生小孩等，都會改變整體支出，因此估算財務面之前，建議先想想未來有哪些計畫。另外，分紅、年終獎金等容易變動的收入，並不適合安排在購屋支出，萬一離職或變換跑道，可能面臨繳不出房貸的風險。
如何談到優惠利率？良好薪轉紀錄、保證人是關鍵
不過，購屋支出中比例最高的還是「房貸」，該如何評估自己的還款能力呢？一間房子總價會由頭期款與貸款支付，黃正勳指出多數房貸方案，都會要求至少自備總價 20% 頭期款，剩餘 80% 才是可貸金額。也就是說 1000 萬的房子，至少要準備 200 萬頭期款，向銀行貸款 800 萬。
再來「還款年限」與「利率」會決定每月償還金額，目前年限多為 20 年或 30 年期，且銀行都會提供 2～3 年的「寬限期」，這段期間只需還利息、不用還本金，但他提醒，盡量不要這樣償還，因為過了寬限期還是得還本金，又因為貸款年限縮短、導致每期償還金額提高，反而增加壓力。
現在房貸利率多在 2% 以下，但評估房貸方案時，還要了解其利率類型，並檢視「總費用年百分率」，因為申辦貸款會有手續費等支出，才能呈現出貸款實質利率。各銀行網站上都提供試算服務，591 房屋、Money 101 等網站也能同時比較各間銀行方案。
當然，購屋族一定最關心如何取得更優惠的利率， 指出，銀行主要是衡量貸款人的償還能力，包含良好薪轉紀錄、提供保證人（一般來說銀行會合併貸款人與保證人的還款能力）、選擇來往銀行（像是找薪轉戶的銀行、信用卡銀行），以及記得先償還信用貸款，都有機會談到更好條件。
從政府或壽險公司中，也有機會拿到優惠方案，例如已經成年、貸款人與其子女名下沒有自宅的話，可考慮財政部的「青年安心成家購屋優惠方案」，利率最低可到 1.19%、最高額度 800 萬元，不失為省錢選擇。
黃正勳最後分享一個小技巧，很多購屋族會到處比較貸款條件，但先了解該銀行估價、大致條件就好，別讓對方馬上「調閱聯徵紀錄」。由於銀行借貸時，都會查詢聯徵紀錄，被調閱的次數愈多，就意味你愈需要資金，或其他銀行可能不想貸款給你，不利於銀行評估償債能力。找到 2～3 間條件不錯的銀行，再讓他們調閱聯徵紀錄，會是更適當的做法。
3 種常見房貸類型比較

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今年房市火熱，低利率推升房屋需求，但同時市場的房屋存量卻創新低，導致房價節節攀升；不過有線電視新聞網(CNN)報導，根據全國房地產商協會(NAR)報告，房屋銷售量已連四個月下滑，原因之一是市場上待售房子不多，另一項因素則是高房價讓某些不願意加入出價競爭的消費者望之卻步。去年秋天開始，住在印第安納波里斯(Indianapolis)的租屋族凱莉‧羅賓森(Kelly Robinson)興起買房念頭，今春獲得貸款預先批准(pre-approved)後，便開始認真看房子。然而，羅賓森發現房市過熱幾乎已趨於瘋狂，許多買家大手筆爭相競價，讓她在多次遭逢挫折之後決定退出，先觀望一陣子。

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全球大部分地區的房價飆升，正在考驗各國央行如何收回刺激措施的能力。從長遠來看，若央行退場的時間太晚，恐將促使房價進一步上漲，並加劇對金融穩定的擔憂；若央行撤回刺激措施的力道太猛，將擾亂市場並拉低房價，進而威脅經濟從新冠肺炎疫情復甦。 

台積電擴產不停歇，除了前進美國外，日本與歐洲也都傳出設廠計畫，另一方面，董事長劉德音仍持續深耕台灣，繼第一座2奈米廠落腳竹科寶山後，下一座2奈米新廠計畫最近也積極作業評估。台積電除了在台的設廠投資計畫，包括美國亞利桑那州、日本熊本也有擴廠計畫，主要的關鍵就是市場未來的需求快速成長，「因為電動車、5G及AI（人工智慧）都需要半導體晶片。」前竹科管理局長李界木說：「一般燃油車約需要70顆MCU（微控制器），但是電動自駕車需要300多顆，現在的車用晶片是用成熟製程生產，未來一定轉向更先進的5奈米、3奈米及2奈米製程。」 隨著全球晶片需求強勁，台積電的營運與生產，必須從竹科、中科和南科，一路往南延伸到高雄，甚至海外的美國及日本，設備商甚至透露：「台積電到美國不是只設一個廠，未來可能還會設4、5個廠，我們已經派了很多人到當地支援，甚至買了好幾間房子當作員工宿舍，做好協助台積電擴產的長期準備。」知情人士透露，台積電2奈米新廠的地點原先規劃在中科，但因中科擴地受阻，加上今年出現嚴重缺水，使建廠問題複雜化。反倒是高雄市長陳其邁積極力推的橋頭科學園區，陸續解決水、電與交通等問題，可望雀屏中選。隨著台積電新廠南移，高雄橋頭園區勢必成為台灣新的半導體聚落。針對台積電2奈米廠轉向高雄設廠一事，台積電表示，設廠地點選擇有諸多考量因素，台積公司以台灣作為主要基地，不排除任何可能性，並與管理局合作評估適合半導體建廠之用地，目前尚無新廠的具體定案，一切以公司對外公告為主。對於台積電向興農球場購地一事，本刊則以電話向興農楊家求證，至截稿為止均無回應。更多鏡週刊報導
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遊戲廠歐買尬 (3687-TW) 今 (23) 日公告 5 月自結，稅後純益 2667 萬元，年增 1.17 倍，每股純益 0.22 元；4、5 月累計稅後純益 4512 萬元，年增 85%，每股純益 0.35 元。歐買尬 5 月營收 1.43 億元，年增 44%，稅前盈餘 3420 萬元，年增 1.16 倍；4、5 月累計營收 2.64 億元，年增 33%，稅前盈餘 5844 萬元，年增 85%。歐買尬近年來從遊戲業跨足電商業，歷經連 6 年虧損，營運在 2019 年順利轉盈，去年並推出新手遊《進擊吧！三國 2》及遊戲虛寶交易平台「FunPoint」，要藉由子公司綠界科技在第三方支付市場優勢，開拓新的遊戲產業版圖。歐買尬持股綠界科技 31.7%，是其最大單一股東，若加上其他相關股東則持股比重達到約 7 成。綠界科技去年在興櫃市場掛牌，在國內中小型電商市場市佔率高達 7 成以上，近來在疫情帶動下，驅動網購需求升溫，加上數位轉型浪潮推升，綠界第一季營收達 3.36 億元，年增 32%，稅後純益 6795 萬元，每股賺 5.27 元，營收與獲利雙寫新猷。在宅經濟帶動的遊戲與電子支付題材同步火熱下，除綠界科技登上興櫃首家千金股，歐買尬也母以子貴，近來股價走勢同樣凌厲，不過在短線漲多下，今日股價陷入回檔修正。

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【時報-台北電】本土疫情延燒，市場對台股短線將呈現區間震盪有共識，端午連假後的投資策略，法人表示，盤面上包括日月光投控、長榮、台積電等16檔個股，因前五月營收年成長、後市展望佳，6月以來吸引法人青睞持續進駐，11日放連假前持續買超，有機會擔起節後行情突圍的重任。美國聯邦公開市場委員會（FOMC）會議即將登場，加上台股當沖佔成交金額比重仍高，兩大因素讓法人資金出現觀望跡象，上周三大法人買賣超金額都下滑，外資全周僅小幅買超1.47億元、投信買超11.11億元、自營商則轉為賣超20.20億元，合計賣超台股7.63億元。保德信高成長基金經理人葉獻文指出，本周適逢端午假期，加上16日FOMC會議即將登場，由於上周公布的美國5月CPI數據創下2008年8月以來最大增幅，市場對於聯準會（Fed）可能於FOMC會議開始溝通縮減QE預期心理提高，加上指數已來到相對高檔，又有端午連假效應，法人偏向保守操作。值此之際，11日當天，仍有日月光投控、長榮、台積電、億光、智原、華新、華泰、華邦電、台泥、陽明、漢磊、四維航、集盛、東森、台達電、台光電等16檔個股，吸引法人力挺，準備抱股過節。富蘭克林華美投信指出，台股受到5月營收公布與消息面影響，持續橫向盤整。此時的投資布局，可留意5月營收成績表現較佳的產業，主要包括半導體、IC設計、鋼鐵和航運等，從中尋找業績好、法人樂於擁抱的個股。但短線操作仍應留意分散風險，大盤區間整理，表現好壞全視個股而定，可觀察第三季旺季有表現機會的科技類股，或已經修正後的低價股，從中尋找適合的投資標的。當然，近期疫情是否能控制下來，更是影響下半年經濟表現的重要因素。(新聞來源：工商時報─方歆婷／台北報導)